Travaux d'accessibilité dans une copropriété : comment ca se passe ? quelles sont les obligations ?

L'article 215 de la loi du 23 novembre 2018 annonçait la parution d'une ordonnance visant à réformer le droit de la copropriété des immeubles bâtis. Cette ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 est parue au journal officiel du 30 octobre 2019. Le but principal de cette réforme est de moderniser le modèle afin de prévenir les contentieux.

Cette ordonnance comprend ainsi six titres et 42 articles qui entreront en vigueur au 1er juin 2020, dont un qui concerne les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Avant le 1er juin 2020 décalé au 31 décembre 2020, un propriétaire qui souhaitait effectuer des travaux dans la copropriété devait solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que ces travaux n'affectaient pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. Il était alors difficile pour une personne à mobilité réduite de mettre en place ces travaux sans le consentement des copropriétaires.

La procédure d'autorisation devient une simple procédure d'information du syndicat des copropriétaires. L'ordonnance du 30 octobre a mis au jour l'article 25-2 dans la loi du 10 juillet 1965. Cet article nous dit que "Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés."

Le vote est donc non nécessaire puisqu'il s'agit maintenant d'une information préalable inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, l'alinéa 3 de l'article 25-2 vient compléter cela en stipulant : "L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble."

L'assemblée générale pourra donc toujours s'opposer dès lors que les travaux seront susceptibles de porter atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, dès lors qu'elle a la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents.

L'article 25-2 en profite pour préciser que jusqu'à la réception des travaux d'accessibilité, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. Il devra veiller à contrôler la qualification et les assurances des entreprises amenées à réaliser ces travaux dans les parties communes. Naturellement le syndicat des copropriétaires peut conserver la qualité de maître d'ouvrage sur de tels travaux, lorsque c'est l'assemblée générale qui est à l'origine de la réalisation de ces travaux en application de l'article 24 alinéa d de la loi du 10 juillet 1965.

Dans un immeuble ancien, la copropriété n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

C’est au copropriétaire concerné de porter la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété.

Ces travaux d'accessibilité concernent généralement un copropriétaire, et pas forcément les autres. Les travaux d’accessibilité en copropriété nécessitent un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, pour que les frais soient divisés au pro rata des propriétaires.

Si l’assemblée générale refuse, elle peut cependant autoriser le copropriétaire à effectuer à ses frais les travaux d’accessibilité qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment, (art. 25-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Depuis le 31 décembre 2020, les copropriétaires bénéficient d'une autorisation de droit pour faire réaliser, à leurs frais, des travaux d'accessibilité de leur logement aux personnes à mobilité réduite affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Chaque copropriétaire peut ainsi faire réaliser ces travaux sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée à la majorité simple (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-2, créé par Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27).

Le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

L'assemblée générale ne dispose que d'un droit d'opposition qui s'exercera à la majorité absolue (article 25), si les travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, ou s’ils ne sont pas conformes à sa destination (art. 25-2, al. 3, L. 10 juillet 1965).

Toutefois, il vous faut attendre 2 mois avant la réalisation des travaux après l'assemblée générale, toute assemblée générale étant contestable par un copropriétaire deux mois après la réception du procès-verbal. 

« jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage », d'ordinaire dévolus au syndicat des copropriétaires. Le co-propriétaire à l'initiative des travaux d'accessibilité aura donc la responsabilité de contrôler la qualification et les assurances des professionnels choisis pour mener ces travaux dans les parties communes. Si c'est l'assemblée générale qui est à l'origine des travaux, c'est le syndic qui conserve cette responsabilité.

Que doit contenir le descriptif détaillé des travaux d'accessibilité ?

Ce document doit apporter le plus d’informations possibles aux copropriétaires pour qu’ils aient tous les éléments en tête. Il doit notamment mentionner :

• La nature et l’emplacement des travaux ;
• La durée et les conditions d'exécution des travaux ;
• La description des équipements : marques, modèles, garanties, etc. ;
• Le plan technique d’intervention ;
• Des documents graphiques ou des photos.